부동산 시장에서 최근 가장 이슈가 된 전세 문제에 대해서 다시 한번 알아보고자 합니다. 피해자 발생을 막기 위해 우리는 어떠한 방어 계획을 세워야 하고 준비해야 하는지 들여다볼 필요가 있습니다.
전세 사기
최근 깡통 전세 사기 피해를 입은 사람들이 많아지고 깡통전세라는 신조어가 생기며 사회문제가 대두되고 있습니다. 요즘 집값이 폭락하면서 전세사기가 아직도 기승을 부르고 있으며 우리가 예상하는 것보다 훨씬 심각한 상황일지도 모릅니다. 갭투자 많이 들어봤을 거라 생각됩니다. 갭투자는 전세를 끼고 매수한 후 매매가가 오르면 집을 다시 팔아 시세 차익을 노리는 투자방식입니다. 가장 기본적인 투자 원리이고 부동산 집 값이 오른다면 자신의 투자금에 비해 가져가는 순수익이 커서 시기를 잘 탄다면 소액으로 시작할 수 있는 재테크 수단이기도 합니다. 하지만 반대로 집 값이 떨어진다면 집주인은 나중에 전세 보증금을 돌려주기가 힘든 상황에 놓입니다. 보증금을 돌려받기가 힘들다는 것입니다. 깡통 전세라고 하는 것은 집 값이 전세보증금보다 낮아지는 경우를 말하는데 만약 집주인의 대출로 부동산이 경매에 넘어가면 세입자는 이러지도 저러지도 못하는 곤란한 상황에 쳐합니다. 임대인과 공인중개사가 짜고 중복계약을 요구하기도 합니다. 여러 명의 임차인과 계약을 맺고 잠수를 타는 경우도 종종 일어나고 있고 이렇게 되면 기존 임차인이 있는지에 대해서는 등기부등본에 나오지 않아 주민센터에 가서 확인을 해야 하는데 3자는 알 수가 없습니다. 이때 계약서를 들고 주민센터에 가야 열람이 되는데 이미 계약서를 지참했다는 것은 계약금을 넘긴 뒤라 늦었다는 것입니다. 또 신축빌라의 경우는 매매 확인이 안 되는데 기준 가격이 어떻게 되는지 몰라 전세가율 계산도 불가능해져 버립니다. 이 허점을 노리고 건축주는 분양대행컨설팅업체 그리고 중개사를 미리 섭외해 임차인을 유혹하기 시작합니다. 이 달콤한 말을 들은 젊은 부부나 청년들을 주요 타깃으로 이자를 지원해 주고 여러 혜택을 누리게 될 것이다라고 계약서를 들이밀곤 합니다. 그러고 나서 건축주가 임대가 채워지면 바지사장에게 빌라를 매도하게 시키고 요즘같이 매매가가 떨어지는 일명 깡통전세가 되어 전세보증금을 잃는 경우까지 낳게 되는 것입니다. 사기를 당하는 분들 또한 앞으로 어떻게 살아야 할지 구석에 내몰리게 되어 심할 경우 우울증과 자살도 발생하곤 합니다. 소중한 내 자산을 지키기 위해서라도 이러한 피해사례를 통해 확인해야 하고 관심을 가져야만 합니다.
예방
높은 금리와 집값이 떨어지면서 교묘한 방식으로 부동산 사기들이 새어 나오고 있습니다. 나온 매물이 싸다면 합리적인 조건인지에 대해 의심을 해봐야 합니다. 주변 집 값의 매매가와 전세가가 어떻게 차이가 나는지 알아보고 계약 전 미리 등기사항전부증명서를 확인해야 합니다. 전세가가 적당한지, 인터넷을 통해 실거래가를 확인한 후 시세대비 60~70% 정도인지, 현재 부동산 시장의 분위기는 어떠한지, 근저당액과 보증금의 합이 80%를 넘어가지 않는지, 소유자가 매도인과 일치한 지, 여러 가지 조목조목 따져봐야 할 것들이 많습니다. 계약서와 각종 서류를 읽다 보면 생소한 단어도 보일 것이고 사회 초년생과 신혼부부 등 어려움에 많을 시간을 빼앗기고 어려움을 호소할 것 같은데 자연스러운 현상이니 되도록 걱정 안 하셨으면 합니다. 이 물건이 은행등에서 대출받았던 흔적여부도 알면 접근하기 쉬울 것이며 임차권등기명령을 통해 일전에 전세보증금을 돌려주지 않은 전과가 기록되어 있는지 읽어봐야 합니다. 만약 자신이 처한 사항이 힘들어 급하게 매물을 구해야 하는 상황이라면 부동산 컨설팅업체와 상담을 통해 이루어지는 것도 하나의 방법이라 생각합니다. 참고로 국세 압류라던지 가압류, 가등기, 경매 이러한 단어가 보이면 계약하지 않는 것이 좋겠습니다. 그리고 전세 계약금 지급 영수증도 챙기시고 참고로 등기부등본은 계약하기 전, 잔금을 치르기 전, 전입신고 직전 이렇게 걸쳐서 확인해 보는 것이 좋습니다. 이번에 일어난 각종 전세 사기의 공통된 내용은 시세보다 전세가격이 엇비슷하거나 높았다는 것입니다 그렇다면 주변 시세를 확인만 했더라면 조금은 피해자가 많지 않았을 텐데 라는 아쉬움이 남지만 이번을 계기로 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 실제로 얼마의 가격으로 거래가 되고 있는지 살펴보면서 확인해 보시기 바랍니다. 전세 보증보험 가입 꼭 해서 사기 확률을 줄이고, 만일에 대비해 시간과 노력이 많이 들어가는 법적 조치도 여지를 두고 생각했으면 좋겠습니다.
전세보증보험 및 안심전세 앱
최근에 전셋값이 하락되면서 월세보다 전세를 택하는 사람들이 다시 늘어나고 있습니다. 전세사기와 맞물려 높은 금리로 인한 부동산 시세 하락과 겹쳐 깡통 전세가 나타나고 있어 세입자들은 이틈을 타고 전세로 갈아타려는 거래가 이루어지는 분위기입니다. 앞서 사기를 피하기 위해 최소한의 서류들을 확인하고 제 날짜에 받지 못하거나 집이 경매로 넘어가는 것을 대비하여 전세보증보험을 가입하는 것이 필요합니다. 전세보증금보증보험이란 말 그대로 보증기관이 대신 변제해 주는 보상 상품으로 주택도시보증공사(HVG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)등이 있습니다. 각 보증사마다 가입조건과 보험료 등이 다르니 해당 인터넷에 들어가 비교해 보시고 나에게 해당사항이 맞는지 선택하길 바랍니다. 전세사기를 방지하기 위해 국토부는 사기를 미리 사전에 예방할 수 있도록 '안심전세' 앱을 내놓았습니다. 이 앱은 임차인에게 정보가 될만한 것들을 제공하고 여러 가지 서류 구비에 대해 시간을 줄이고자 이 앱 하나로 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 시세 정보 파악이 어려운 다세대, 연립주택, 소형아파트의 시세를 확인할 수 있고 안심전세진단을 통해 이 매물의 위험성을 진단하고 악성 임대인 여부, 세금 체납여부등 정보를 제공 마련해 줍니다. 계약하려는 주택 주소만 입력하면 되니 보다 쉬운 접근성으로 근저당 설정 금액과 날짜를 입력하면 시세기준으로 안전한 주택인지 바로 확인 가능합니다. 무엇보다 등기부등본에 문제가 생기면 카카오톡 서비스로 알림이 가고 혹시나 임대인이 주택을 담보로 대출을 받거나 임대인이 바뀔 경우 이 앱이 알려주게 되니 편하게 사용하실수 있을 것이라 생각됩니다. 세입자들의 보호 장치가 되기를 바랍니다.
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